Срок экспозиции земельного участка

Содержание

Инвест-проект как «упаковка» земельного актива для привлечения инвестиций или поиска покупателя

Срок экспозиции земельного участка

Автор – Исаева Анна Владимировна
к.ф.н, коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Сайт – genplans.ru
www..com/genplans
Instagram – @genplans.ru

Земельный рынок в России сегодня переживает не лучшие времена: за небольшим исключением дефицитных категорий объектов предложение в несколько раз превышает спрос.

Непрофильных земельных активов скопилось в стране предостаточно, для большинства владельцев они давно превратились в пассивы, требующие постоянных трат – как минимум ежегодных налоговых выплат, сумма которых может быть обременительной для собственника.

Налоги на землю в настоящий момент начисляются на основании кадастровой стоимости, во многих случаях она значительно выше рыночной. Снижение же кадастровой стоимости также требует от владельца участка финансовых и временных затрат.

Продать крупный земельный надел в несколько гектар сегодня непросто. Для этого явно недостаточно выложить в интернет объявление о его продаже. Сроки экспозиции некоторых участков составляют более 10  лет! И это при том, что с ними работают грамотные и опытные риелторы.

Кроме того, среди огромного количества предложений значительную долю занимают и проблемные объекты, имеющие невостребованные виды разрешенного использования, обременения и неясные перспективы обеспечения коммуникациями. Продавцы об этом предпочитают умалчивать, а потому покупатели земли при рассмотрении каждого участка вынуждены проводить собственные расследования и досконально изучать ситуацию.

В этой статье мы поговорим об инструменте, который облегчает работу и риелтору, и землевладельцу, а покупателю помогает быстрее сделать правильный выбор. Таким  инструментом является  инвест-предложение, которое становится красивой «упаковкой» объекта недвижимости и помогает обратить на него внимание потенциального покупателя или инвестора.

Портрет покупателя земельного участка

Для того чтобы понять, как работать с потенциальным покупателем участка, нарисуем его усредненный портрет. Кто интересуется сегодня землей? Прежде всего, это инвесторы, желающие диверсифицировать или масштабировать бизнес, а также девелоперы.

Их задача – найти участок земли, сулящий максимальную рентабельность при использовании его под бизнес. Многие инвесторы ищут в земле выгодный бизнес-проект, в идеале – с минимальными вложениями, максимальной прибылью и быстрой окупаемостью.

В некоторых случаях инвестор привязан даже не к конкретному месту, а к характеристикам участка, его стоимости и потенциалу.

В нашей практике был случай, когда покупатель искал участок под турбазу в Красной Поляне (Сочи), а купил в итоге на Алтае, поскольку показатели эффективности проекта по расчетам бизнес-плана там были намного выше, чем в Краснодарском крае.

В этой связи основная задача продавца недвижимости – продемонстрировать покупателю потенциал земельного участка, подходящего под конкретный тип бизнеса: коттеджный поселок, складской комплекс, турбазу, апарт-отель или кемпинг и др. И сделать это можно, только разработав инвест-предложение или инвест-проект.

Из чего состоит инвест-проект?

Земельный участок, снабженный концепцией и экономическими выкладками (бизнес-планом, финмоделью), превращается в инвест-проект, полный набор которого включает:

  • маркетинговую концепцию объекта на основании анализа рынка и конкурентной среды;
  • планировочную концепцию (схему генплана);
  • архитектурную концепцию (эскизы и визуализацию зданий и объектов инфраструктуры);
  • бизнес-план или финмодель;
  • запрос технических условий по подключению коммуникаций;
  • решение вопросов получения разрешительной документации.

Комплекс таких услуг обойдется собственнику земли в сумму не менее 1 000 000 руб. и выше, поэтому к такой форме работы продавцы прибегают при продаже земли под очень дорогие объекты, например гольф-клуб или крупный торговый комплекс.

Для того чтобы продать землю под бюджетные объекты, например дачный поселок или турбазу, можно обойтись генпланом и финмоделью или одним лишь бизнес-планом, который, кроме расчетной, включает и описательную часть (резюме проекта, технико-экономические показатели), и краткое маркетинговое обоснование. Даже такие предварительные и пока еще примитивные расчеты, по нашей статистике, повышают шансы продать объект быстрее и снижают сроки экспозиции в среднем в 5 раз по сравнению с землей без «упаковки».

Приведу примеры из нашей практики самых успешных «упаковок» земельных активов, которые были проданы в рекордно короткие сроки.

Кейс 1. Коттеджный поселок в Ярославской области 

Срок продажи объекта: декабрь 2015 – апрель 2016 года.

Рисунок 1. Генплан поселка

Дано:

  • Участок земли – 101 га на расстоянии 11 км от границы г. Ярославля
  • Категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.
  • Стоимость земли – 20 000 000 руб.

Для данного объекта продавцом была подготовлена краткая презентация, включающая следующие слайды.

  • Общие сведения об объекте
  • Описание объекта и его местоположение, транспортная доступность
  • Краткий анализ конкурентов (ближайших дачных поселков)
  • Расчет необходимых вложений
  • Порядок и сроки реализации проекта
  • Расчет прибыли и рентабельности

Резюме проекта приведено в следующих таблицах.

Важно оговориться, что эти расчеты, выполненные продавцом земли, далеки от реальности и не учитывают многие другие траты инвестора, например: налогообложение, вертикальную планировку участка, получение ТУ по электричеству и пр. Сроки реализации проекта и некоторые позиции расходной части существенно занижены, а доходной, наоборот, – завышены.

Однако именно эти расчеты вместе с элементарной презентацией помогли риелтору  продать данный участок земли намного быстрее аналогичных объектов, расположенных по соседству и имеющих похожие характеристики.

Срок его экспозиции не превысил 6 мес., в то время как конкурирующие с ним объекты к тому времени были выставлены на продажу более года назад и на момент совершения сделки еще не нашли своих покупателей.

Кейс 2. Кемпинг в Крыму. 

Сроки продажи объекта: апрель-май 2016 года, сроки реализации проекта: январь-апрель 2017 года.
Рисунок 2. Генплан кемпинга

Дано:  

  • Участок 5 га за пределами г. Судака (Крым);
  • Коммуникации – отсутствуют;
  • Обременения – запрет на капитальное строительство;
  • Особенности местоположения – есть выход к морю;
  • ВРИ – под объекты туризма, сельхозпроизводство;
  • Стоимость земли – 10 000 000 руб. или аренда на 49 лет (по 800 000 руб. ежегодная арендная плата).

Для данного объекта был спроектирован генплан и составлен предварительный бизнес-план, включающий в т.ч. следующие пункты:

  • Описание проекта
  • Анализ рынка и конкурентной среды 
  • Описание целевой аудитории
  • Ценообразование
  • Расчет заполняемости объекта
  • Затраты на организацию объекта
  • Затраты на приобретение оборудования
  • Операционные издержки
  • Доходность
  • Прибыль
  • План-график реализации работ
  • Инвест-план
  • Риски
  • Показатели эффективности проекта
  • Выводы

Срок экспозиции участка до разработки инвест-проекта – 1 год, после разработки инвест-проекта – 1,5 месяца.

Форма и содержание инвест-предложения

В обоих представленных выше кейсах формы подачи инвест-проектов не отличались ни презентабельностью, ни особой сложностью, главную роль в них играли показатели эффективности.

Мечта любого инвестора, как известно,  – бизнес, сулящий быструю окупаемость и высокую рентабельность при минимальных вложениях. Высокодоходные инвест-проекты, попадающие в ожидания основной массы инвесторов, имеют большие шансы на успех.

Вот почему основная задача продавца земли при разработке инвест-проекта  – найти наиболее выгодные формы и форматы реализации объекта, доказать их востребованность на рынке.

  Длинные деньги и значительные объемы инвестиций в условиях нестабильной рыночной ситуации сегодня мало кого интересуют, а вот быстроокупаемые проекты, требующие небольших финансовых затрат – в дефиците, к ним бизнес всегда проявляет повышенный интерес.

Безусловно, любой грамотный инвестор перед покупкой земли обязательно перепроверит всю расчетную часть бизнес-плана или финмодели, а в большинстве случаев вообще изменит форму реализации проекта, однако готовая «упаковка» участка помогает быстрее обратить на себя внимание потенциального покупателя и выделить объект на фоне конкурентов.

Осторожно: инвест-проект!

Если взглянуть на вопрос разработки инвест-проекта для продажи земли со стороны покупателей, необходимо будет предостеречь их от слепой веры в расчеты, представленные собственниками участков.

Имея многолетний опыт анализа инвестиционной привлекательности земельных активов и их экспресс-оценки, я могу утверждать, что в большинстве случаев доходность сильно завышена, а статьи расходов и этапы реализации проекта намеренно указываются не полностью.

Жертвами заведомо ложных расчетов становятся, прежде всего, непрофильные инвесторы, желающие начать новый для себя бизнес, поскольку проверить их правильность самостоятельно они не могут.

  В таких случаях рекомендуется обращаться за консультацией к профильным экспертам, не заинтересованным в продаже этого объекта. Такой шаг поможет уберечь инвестора от поспешных и необдуманных трат и не потерять свои средства.

Больше материалов на сайте журнала «Оценка инвестиций»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/esm_invest/investproekt-kak-upakovka-zemelnogo-aktiva-dlia-privlecheniia-investicii-ili-poiska-pokupatelia-5e620137595b8e63047a9567

Срок экспозиции земельных участков

Срок экспозиции земельного участка

С приходом частной собственности в нашей речи появилось множество новых терминов и определений, вроде . Некоторые взяты из соответствующих законов, другие возникают стихийно и впоследствии приживаются. Такими можно считать определения «коммерческая недвижимость» и «коммерческая земля».

Характеристика коммерческого земельного участка Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти.

Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:

  1. офисных, производственных зданий;
  2. спорткомплексов, социальных объектов.
  3. торговых центров;
  4. АЗС, станций автотранспортного ТО;

Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него.

Всё зависит

Самыми популярными признаны земли под жилстроительство. Промышленные земли вокруг крупных городов также очень востребованы. Нередко коммерсанты идут на такую длительную и сложную процедуру как покупка земли сельхозназначения с последующей сменой категории.

Участки больших площадей дольше ждут своих приобретателей, чем более мелкие, например, до пяти гектаров. По наблюдениям аналитиков, срок экспозиции земельного участка может быть рекордно коротким – всего несколько дней.

Сроки экспозиции земельных участков под жилую застройку. Наши услуги. Суть проблемы и виды сельхознаделов 07.07.

2020 Виды и сроки выплат По мнению специалистов Vesco Consulting, сроки экспозиции земельных участков могут составлять от 1 дня до 4-5 лет и зависят от следующих факторов: Стоимость – адекватные по цене участки находят своих владельцев в 3 и более раз быстрее объектов, предлагаемых по завышенной стоимости; Назначение и ВРИ – наиболее популярны в настоящее время земли под жилую застройку, на втором месте земли промышленности, сельхоз участки наименее популярны.

Зная это, несложно сделать вывод о том, какой участок будет продаваться быстрее прочих; Удаленность и транспортная доступность – особенно важный параметр для земель под коммерческую застройку. Большинство покупателей стремятся минимизировать затраты на дальнейшее развитие участка и еще

Срок экспозиции для земельных участков сельскохозяйственного назначения

— — Стороны сделки при ее заключении должны действовать самостоятельно и иметь нужную информацию.

Сделка может быть заключена при соблюдении условий:

  1. Действие сторон только в своих интересах. Интересы продавца и покупателя должны учитываться в одинаковой значимости;
  2. Сделка проводится без принуждения одной из сторон;
  3. Ни одна из сторон не должна заключать сделку в связи с определенными обязательствами. Ни одна из сторон не вступает в сделку по принуждению и обе стороны имеют обоснованные мотивы для ее заключения;
  4. Предмет сделки – ЗУ – должен находиться в открытом доступе на рынке, а его стоимость приблизительно равна аналогичным.
  5. Полной осведомленности сторон о предмете сделки. Обе стороны должны располагать информацией о ситуации на рынке.

Оценка земельных

Типичный срок экспозиции земельных участков карта.

Цены на надел

По мнению специалистов Vesco Consulting, сроки экспозиции земельных участков могут составлять от 1 дня до 4-5 лет и зависят от следующих факторов: Стоимость – адекватные по цене участки находят своих владельцев в 3 и более раз быстрее объектов, предлагаемых по завышенной стоимости; Назначение и ВРИ – наиболее популярны в настоящее время земли под жилую застройку, на втором месте земли промышленности, сельхоз участки наименее популярны.

Земельный участок коммерческого назначения: особенности и тонкости

С приходом частной собственности в нашей речи появилось множество новых терминов и определений, вроде .

Некоторые взяты из соответствующих законов, другие возникают стихийно и впоследствии приживаются. Такими можно считать определения «коммерческая недвижимость» и «коммерческая земля». Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти.

Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:

  1. торговых центров;
  2. спорткомплексов, социальных объектов.
  3. АЗС, станций автотранспортного ТО;
  4. офисных, производственных зданий;

Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. можно выделить несколько моментов:

Промышленные земли продаются долго и с большим дисконтом

  1. Чтобы сохранить этот материал визбранное, или Материал добавлен в «Избранное» Вы сможете прочитать его позднее с любого устройства.

    Раздел доступен в вашем личном кабинете Материал добавлен в «Избранное» Удалить материал из «Избранного»? Удалить Материал удален из «Избранного»

  1. Чтобы сохранить этот материал визбранное, или Материал добавлен в «Избранное» Вы сможете прочитать его позднее с любого устройства.

    Раздел доступен в вашем личном кабинете Материал добавлен в «Избранное» Удалить материал из «Избранного»?

    Удалить Материал удален из «Избранного»

По данным компании «Миэль — коммерческая недвижимость», сделки с промышленной землей совершаются в диапазоне $3500-7000 за сотку.

Типичные сроки экспозиции земельных участков промышленного назначения. Средние сроки экспозиции земельных участков на рынке по категориям и ВРИ (экспертная оценка)

По мнению специалистов Vesco Consulting, сроки экспозиции земельных участков могут составлять от 1 дня до 4-5 лет и зависят от следующих факторов: Стоимость – адекватные по цене участки находят своих владельцев в 3 и более раз быстрее объектов, предлагаемых по завышенной стоимости; Назначение и ВРИ – наиболее популярны в настоящее время земли под жилую застройку, на втором месте земли промышленности, сельхоз участки наименее популярны. Зная это, несложно сделать вывод о том, какой участок будет продаваться быстрее прочих; Удаленность и транспортная доступность – особенно важный параметр для земель под коммерческую застройку.

Большинство покупателей стремятся минимизировать затраты на дальнейшее развитие

pozakony.su

Огромная российская территория разделена на виды земель, имеющих определенное предназначение. Все, что находится за границами городов, деревень и поселков, законодательство относит к землям сельхозназначения. Причем, категорий таких территорий несколько.

На некоторых строительство разрешено, на других категорически запрещено. Разберем, чем отличаются земли сельскохозяйственного (всех видов) назначения от других категорий.

Что можно строить на землях, отнесенных к хозяйственным.

Как перевести надел из одной категории в другую. На рынке много предложений о приобретении в собственность наделов. Люди с удовольствием покупают участки для постройки небольшого домика.

Однако без должного понимания законодательства можно купить землю сельхозназначения. Если использовать ее по своему усмотрению, то проблем не избежать.

Источник: http://zont22.ru/srok-ehkspozicii-zemelnyh-uchastkov-87608/

Типичный срок экспозиции земельных участков

Срок экспозиции земельного участка

  • Заявитель пишет обращение в администрацию, прилагая к нему пакет документов. К обязательным относятся:
    1. удостоверение личности;
    2. кадастровые бумаги на надел;
    3. правоустанавливающая документация и другое.

    После продолжительных праздников уменьшается как предложение, так и спрос на недвижимость, цены стабильны.

    Затишье продолжается примерно до конца зимы. 2008 г. для сегмента недвижимости начался весьма активно, “новогодние каникулы” у риэлторов были короткими. Традиционно спокойные январь и февраль скорее походили на оживленные весенние месяцы, произошел необычный для этого периода года всплеск активности на рынке недвижимости. На фоне небольшого предложения резко активизировался спрос.

    Флагманский проект: Котка. Старый порт

    В случае типового, серийно выпускаемого объекта информация о нем уже имеется на рынке и потенциальному приобретателю требуется время только на оценку ценовых характеристик объекта.

    Данный покупатель уже произвел анализ рынка, выбрал необходимую ему модель и марку и ищет объект, предлагаемый по наиболее низкой цене.

    В магазине потенциальный покупатель имеет возможность кроме объективных характеристик получить также субъективное ощущение от товара (критерий «нравится-не нравится») и получить разъяснения от продавца, что существенно влияет на принятие решения о приобретении.

    Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

    В Ростове-на-Дону средняя стоимость одной сотки земли под жилое строительство в пределах города составляет порядка 373 тыс. руб. Речь идет об участках площадью от 1 га. На цену конкретного объекта очень сильно влияет его расположение — самые дорогие участки расположены в Чкаловском микрорайоне и районе Левенцовка — там сотка стоит от 600 тыс. руб.

    Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в Санкт-Петербурге, говорит: «Очевидно, что девелоперы и другие собственники земельных участков, например заводы, в сложной экономической ситуации будут избавляться от ненужных активов, чтобы высвободить средства для продолжения уже ведущегося строительства или для необходимой модернизации производства.

    6.4. анализ ликвидности оцениваемого объекта и сроков его экспозиции

    При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

    Рост популярности земельных участков эксперты объясняют несколькими факторами. Во-первых, снижением объема качественного предложения в сегменте дорогих коттеджей (по разным оценкам, на 5–15% за год).

    Зная это, несложно сделать вывод о том, какой участок будет продаваться быстрее прочих; Удаленность и транспортная доступность – особенно важный параметр для земель под коммерческую застройку. Большинство покупателей стремятся минимизировать затраты на дальнейшее развитие участка и еще при покупке обращают внимание на подъездные пути и транспортную доступность объекта.

    Особенности ОКН, послужившие основаниями для включения его в реестр, закрепляются решениями органов власти и содержатся в государственном реестре ОКН. Более подробная информация об основаниях отнесения может содержаться в паспортах (учетных карточках), материалах, обосновывающих предмет охраны, историко-культурных исследованиях, проектах работ по сохранению ОКН.

    Авторы, на основании опросов оценщиков, специалистов в области продаж (риэлтеров, дилеров и т. п.), а так же по собственному опыту проведения оценочных работ, составили таблицу нормальных сроков экспозиции товаров.

    С приходом частной собственности в нашей речи появилось множество новых терминов и определений, вроде .
    Транспортная ситуация заметно влияет на коммерческую привлекательность территории.

    Простейший пример: тот, кто планирует построить склад, не станет рассматривать участок без качественных подъездных путей.

    Участок, к которому только предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, наименее привлекателен, так как требует огромных затрат средств и времени.

    Жилищная субсидия 2. Бесплатные путевки 3. Жилищные условия 4. Квартиры от государства 5. Адресная помощь 6. Льготы 7. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Целью настоящих МР является установление порядка определения стоимостных характеристик (стоимости или расчетных величин) ОКН, включая определение стоимостных характеристик земельных участков, на которых расположены объекты археологического наследия или наблюдаются признаки нахождения объектов археологического наследия.

    По наблюдениям аналитиков, срок экспозиции земельного участка может быть рекордно коротким – всего несколько дней. В этом случае документальное оформление потребует гораздо большего времени, около месяца. Непопулярные территории могут ждать покупателей год и дольше.

    По правилам федерального и местного законодательства рассмотрением заявки занимается специально созданный коллегиальный орган – комиссия.

    Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти. Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:

    • АЗС, станций автотранспортного ТО;
    • офисных, производственных зданий;
    • торговых центров;
    • спорткомплексов, социальных объектов.

    По правилам федерального и местного законодательства рассмотрением заявки занимается специально созданный коллегиальный орган – комиссия.

    Данный фактор не учитывался, т. к. согласно определению рыночной стоимости приведенного в ФЗ под рыночной стоимостью понимается «…

    Требования и стандарты ФСО № 7 при составлении отчетов об оценке

    Более половины всего предложения в Ростовской области принадлежит к самому невостребованному типу земель — сельскохозяйственного назначения. В период кризиса продажи таких участков единичны. Лидером по ценам здесь является Аксайский район, где сотка земли стоит 39 тыс. руб.

    Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения.

    При цене выше данной суммы сделка является нетипичной (исключительной) и срок экспозиции такого товара не может быть определен статистически.

    Привет! У меня вопрос. Если растамаживать авто из Польши в Украине, нужен ли документ о снятии с учета автомобиля в Польше? Или достаточно купчи(умова),техпаспорт и карта поязду от поляка?

    В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со временем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.

    Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли? Какова последовательность этапов при проведении оценки земли? Как выглядит Отчет об оценке земли? Какие виды стоимости определяются в процессе проведения оценки земли? Какие подходы и методы применяются при проведении земли? На каких принципах базирует проведение оценки земли?

    По данным компании «Миэль — коммерческая недвижимость», сделки с промышленной землей совершаются в диапазоне $3500-7000 за сотку. Срок экспозиции многих земельных участков – 2-3 года, а реальная цена сделки в 2-3 раза ниже цены позиционирования.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Неликвидный участок может продаваться более 4 лет. В среднем продажа такого объекта по завышенной стоимости занимает года и сильно зависит от покупательской активности на рынке. В первую очередь, люди интересуются участками, которые потребуют от них последующих минимальных вложений.

    Анализ рынка земельных участков

    Внимание На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра оцениваемой земли Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком.

    В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина урожайности, определенная в материалах кадастровой оценки.

    Аукционы по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства (для индивидуального жилого дома на 10 лет, для многоквартирного дома на 3 года) проводятся Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля. Вместе с тем, за период с сентября 2010 г.

    Каждый участок регистрируется в кадастре. На него выдается документ. Владелец обязан . Органы госреестра также выдают соответствующее свидетельство. В нем есть строка о целевом назначении надела.

    Правда, пока что под такую финансовую гильотину попали ещё не все объекты. Важны их предназначение, площадь и некоторые другие параметры. И всё-таки потенциальным покупателям коммерческой земли приходится порой пересматривать свои бизнес-планы.

    Поэтому необходимо исходить из набора культур, типичных или традиционно возделываемых в районе расположения участка, в соответствии с рекомендуемой зональной структурой посевов или фактически сложившемся севооборотом. В этом проявляется принцип НЭП при оценке сельскохозяйственных угодий.

    Рекомендуется представлять итоговый результат расчетов и проводить самим расчеты без учета налога на добавленную стоимость (НДС).

    Используемые аналоги, в том числе аналоги по затратам на проведение ремонтно-реставрационных и общестроительных (при их использовании в качестве аналогов) работ, ставки аренды, данные по сделкам купли-продажи, и рекомендуется проверять на наличие НДС.
    Они не подлежат самостоятельной оценке, а их площадь учитывается при оценке сельскохозяйственных угодий.

    На рынке много предложений о приобретении в собственность наделов. Люди с удовольствием покупают участки для постройки небольшого домика.

    Однако без должного понимания законодательства можно купить землю сельхозназначения. Если использовать ее по своему усмотрению, то проблем не избежать. Дело в том, что законом № 101- ФЗ от 24.07.

    02 угодья поделены на различные категории. Их использование регулируется различными нормативными актами:

    • часть участков попадает под закон № 101- ФЗ;
    • другая регулируется Земельным, градостроительным и другими кодексами.

    Земли сельскохозяйственного назначения распределены на определенные целевые зоны. Часть может использоваться, к примеру, для дачного строительства. Однако это должно быть зафиксировано в документации на надел. Всего закон выделяет несколько целевых направлений использования земель:

    1. Под объекты промышленного производства и возведения городов. Они не причисляются к перечню сельскохозяйственных угодий. Следовательно, подлежат застройке.
    2. Охраняемые государством зоны. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на них не распространяется. Получить надел в зоне практически невозможно. Они исключаются из оборота.
    3. Зоны, предназначенные для сельскохозяйственного производства (выращивания продукции, пастбищ и другого). Строительство на землях данного типа возможно. Однако, объекты должны быть сельскохозяйственного назначения. То есть склады продукции, предприятия переработки и тому подобные (нежилые) здания.
    4. Угодья для ведения гражданами личного хозяйства. Как правило, именно они предоставляются по заявлениям желающих иметь дачу. К примеру, продажа земли сельскохозяйственного назначения в Московской области осуществляется из зон целевого назначения – под ЛПХ.
    5. Особые угодья, располагающиеся рядом с замкнутыми водоемами. Их целевое назначение – организация работы предприятий, занимающихся рыболовным промыслом.

    Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

    Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

    Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

    При использовании в задании на оценку ОКН иных видов стоимости или расчетных величин, подлежащих определению, задание на оценку в обязательном порядке должно содержать определение либо расширенную трактовку испрашиваемого вида стоимости или расчетной величины.

    Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения должна производиться исходя из их разрешенного, наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.Проект расположен на территории старого порта города Котки, находящегося на северо-востоке Скандинавского полуострова в 60 км от российский границы и 130 км. от города Хельсинки.

    Источник: https://ermi55.ru/finansovye-pretenzii/5473-tipichnyy-srok-yekspozicii-zemelnykh-uchastkov.html

  • Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.