Старое жилье на новое

Содержание

Обмен квартиры по схеме «трейд-ин»: плюсы и минусы

Старое жилье на новое

Схему заключения сделок, получившую название «трейд-ин» (trade-in) уже нельзя назвать новой для российского рынка, однако в сфере торговли недвижимостью она пока не получила широкого распространения. Описать принцип данной схемы в действии можно просто — «в счет покупки новой вещи сдается старая».

Maria Barry. House For Sale

Для рынка недвижимости сделки по схеме «трейд-ин» — редкость, в Москве и Санкт-Петербурге на сегодняшний день только несколько риелторских агентств работают по принципу «ваша квартира в обмен на новострой».

Куда большую популярность такая схема обмена завоевала на автомобильном рынке — многие автосалоны предлагают вполне востребованную услугу — «вы нам старый автомобиль, мы вам — новый, с доплатой, конечно».

Подобная форма обмена, безусловно, сокращает сроки сделки и позволяет покупателю быстро получить новую вещь, не теряя время на поиск покупателей все равно не нужного старого имущества.

Но если с автомобильным рынком все более-менее понятно и достаточно просто, то схема «трейд-ин» на российском рынке недвижимости получила ряд особенностей и далеко не всегда становится оптимальным вариантом для покупателя.

В этой статье попробуем рассмотреть все особенности обмена квартир по принципу «трейд-ин», ее достоинства и недостатки.

Особенности обмена квартир «трейд-ин»

Понятно, что квартира — значительно более дорогая и нужная вещь, чем автомобиль. Даже обычная «однушка» в доме старой постройки в Москве может стоить несколько миллионов рублей, так что к сделкам с недвижимостью с особой опаской и вниманием подходят и покупатели, и продавцы.

В случае сделки по схеме «трейд-ин» риелтор мгновенно выкупает старую квартиру собственника, предоставляя взамен жилье в новостройке, то есть, осуществляя взаимозачет.

В этом заключается главное отличие подобного вида сделок от альтернативной купли-продажи с выкупом старой жилой площади, когда риелторское агентство просто выставляет предложенный лот в свободную продажу по своим каналам, дожидаясь, пока найдется покупатель.

Максимально сжатые сроки можно назвать главной особенностью сделки «трейд-ин» — отдав старую квартиру в счет оплаты части стоимости новой, покупатели могут сразу же переезжать на новое место жительства, сделка обычно занимает буквально два-три дня, которые уходят на проверку правоустанавливающих документов и оформление договоров.

Как отмечает специалист по подобным схемам обмена, адвокат Олег Сухов, схема «трейд-ин» используется и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости. Для примера приведем схему обмена квартиры, допустим, у станции метро «Сходненская», имеющей две жилые комнаты на более просторную трехкомнатную квартиру в Химках.

Рыночная цена двухкомнатной квартиры в данном районе составляет порядка 6 миллионов рублей, так как риелторское агентство выкупает жилье с дисконтом — в среднем 25%, ее стоимость будет установлена на уровне 4,5 миллионов рублей. Именно эта сумма и пойдет в зачет приобретения новой жилой площади.

Средняя цена «трешки» в Химках — 6,7 миллионов рублей, таким образом, новым владельцам придется доплатить еще 2,2 миллионов рублей.

К квартирам, которые принимают участие в сделках по схеме trade-in, специализированные агентства недвижимости выдвигают ряд требований:

  • жилая площадь должна располагаться исключительно на территории столицы. Квартиры в Подмосковье или, например, в Ленинградской области, в настоящее время в таких сделках участия не принимают. Связано это и со сравнительно небольшим спросом на подобного рода сделки в других городах, и с большой разницей в стоимости жилья — размер доплаты за квартиру в московской новостройке, полученную в обмен на жилье где-нибудь в Электростали или Долгопрудном, будет слишком велик. В то же время в обмен на квартиру с «московской пропиской» застройщики и риелторы могут предложить не только жилье в одной из многочисленных новостроек столицы, но загородный коттедж или таунхаус в одном из подмосковных поселков. Все зависит от того, строительством каких именно объектов занимается девелопер и имеющегося на сегодняшний день выбора;
  • квартира в обязательном порядке должна находиться у продавца в собственности, а не в аренде, пускай и долгосрочной, правоустанавливающие документы проверяются специалистами тщательно и скрупулезно;
  • риелторские агентства принимают во внимание исключительно квартиры, комната в семейном общежитии, коммунальной квартире или доля одного человека в общей жилой площади в сделках по схеме «трейд-ин» принимать участия не могут;
  • к «чистоте» квартиры выдвигаются особые требования, весьма нежелательно, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний и для заключения сделки требуется разрешение совета опеки и попечительства. В таком случае риелторское агентство, вероятнее всего, откажет продавцу.

Достоинства обмена квартиры по схеме trade-in

Главным достоинством обмена старого жилья на новое по такой схеме можно назвать срочность и оперативность. Это самый быстрый способ переехать в приглянувшуюся, куда более благоустроенную квартиру или загородный коттедж, не дожидаясь продажи старой жилой площади, оформления ипотечного кредита и так далее.

Кроме того, в случае заключения сделки «трейд-ин» риелторское агентство берет на себя все заботы и хлопоты, связанные с оформлением документов и юридическим сопровождением обмена жилой площади. Продавцу квартиры не придется тратиться на рекламу, публикацию объявлений, заниматься сбором документов, расходовать средства на проведение экспертной оценки и так далее.

Минусы обмена «трейд-ин»

Несмотря на неоспоримые достоинства, «зачетная» схема обмена жилья имеет еще и целый ряд недостатков, которые и обусловили ее низкую популярность на рынке недвижимости. К основным минусам такого обмена можно отнести:

  • отсутствие большого выбора. Как правило, определенное агентство недвижимости или конкретный застройщик предлагают для заключения сделок по схеме trade-in только квартиры в собственном жилом комплексе, потому возможность выбирать район проживания или месторасположение здания предоставляется далеко не всегда;
  • цена старой квартиры, участвующее в обмене «трейд-ин» будет в любом случае ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке. Все застройщики и девелоперские агентства приобретают квартиры с дисконтом, который может достигать 20-25% от рыночной цены, что с учетом столичных цен чревато потерей 1-1,5 миллионов рублей от стоимости жилья. Средства продавцу не выплачиваются, а сразу зачисляются на счет девелопера в качестве основного взноса за новую жилую площадь;
  • далеко не всегда собственники жилья, которые приняли участие в сделке по «зачетной» схеме, получают возможность сразу переехать на новую, благоустроенную квартиру. Зачастую застройщики предлагают жилые площади в еще строящихся домах, так что придется ждать окончания работ и ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, новая квартира может нуждаться в ремонте, что также отодвинет миг счастливого новоселья на достаточно длительное время. Весь этот период — до переезда на новую квартиру и завершения в ней ремонтных и отделочных работ, придется либо ютиться у родственников или же снимать жилье, так как старая квартира уже стала собственностью риелторского агентства или застройщика, а зачастую уже успела обрести новых владельцев. Такие дополнительные затраты и неудобства лишают сделку по схеме «трейд-ин» ее главного достоинства — быстроты переезда на новое жилье;
  • вероятность столкнуться с недобросовестными агентствами, предлагающими схему, которую Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», называет «лже-trade-in». В таком случае девелопер бронирует новую квартиру лишь на определенный срок, беря на себя обязанности за этот период реализовать старое жилье. Если же до оговоренного момента продать квартиру не удается, на продавца начинают оказывать давление, вынуждая снизить цену. Таким образом, единственное достоинство такой схемы — гарантированное резервирование квартиры-новостройки, однако установление крайнего срока продажи вторичной квартиры сводит и это преимущество на нет, так что никакого смысла в такой услуге риелторов специалисты не видят.

Впервые сделки по схеме trade-in появились на рынке недвижимости России в 2009 году, когда кризис привел к значительному снижению спроса на квартиры и загородные дома первичного рынка. С помощью такой «взаимозачетной» схемы обмена застройщики стремились привлечь внимание потенциальных покупателей к новостройкам и активизировать продажи.

И все же, как показывает практика, за минувшие три года такая схема не стала востребованной и в случае, если продавец намеревается компенсировать часть стоимости новой квартиры за счет продажи старой, в 90% случаях используется альтернативная схема двойной купли-продажи, когда вторичное жилье выставляется на продажу риелторским агентством.

Эксперты единодушно советуют пользоваться схемами обмена «трейд-ин» только в том случае, если риск упустить приглянувшуюся квартиру в новом доме слишком велик, а сам жилой комплекс уже введен в эксплуатацию.

Во всех других вариантах лучше несколько раз подумать — стоит ли терять существенную часть стоимости собственной квартиры и торопиться.

По словам некоторых специалистов, лучшей альтернативой схеме trade-in является оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, полученных от продажи жилой площади.

В таком случае продавец может не спеша заниматься сбором документов и поисками покупателей, не снижать цену, чтобы продать квартиру срочно и в то же время благодаря быстроте погашения ипотеки не переплатит слишком много по процентам.

Конечно, система ипотечного кредитования в нашей стране также имеет ряд недостатков и назвать ее совершенной никак нельзя, однако минусов у обмена квартиры по схеме «трейн-ин» больше, чем достоинств, потому в ближайшее время она вряд ли станет популярней на рынке недвижимости нашей страны.

Кроме бросающихся в глаза недостатков, уменьшающих привлекательность такой схемы для продавцов, у самих застройщиков на сегодняшний день тоже нет необходимости в привлечении покупателей с помощью «зачетной» схемы — спрос на московские новостройки стабилен и в ближайшее время снижаться не будет.

Анна Седых, рмнт.ру

16.07.12

Источник: https://www.rmnt.ru/story/realty/obmen-kvartiry-po-sxeme-treyd-in-pljusy-i-minusy.381758/

Способы обмена старого жилья на новую квартиру в новостройке

Старое жилье на новое

Многие мечтают переехать жить в апартаменты в новостройке. Еще бы, в новеньком доме можно сделать ремонт «под себя», пользоваться совершенно новыми коммуникациями.

Кроме того, только построенные дома гораздо удобнее для жизни, имеют высокие потолки и прикрепленные к квартире парковочные места.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Иногда потребность переехать в новостройку встает перед гражданином совершенно неожиданно и требует решения срочно, например, найдена работа в новом районе города и совершенно нет времени на то, чтобы продавать старое жилье. Рассмотрим в этой статье варианты обмена старой квартиры на новое жилище в новостройке.

О возможности

Можно ли обменять жилище на новые апартаменты в новом доме?

Как бы ни казалось это невозможным, но осуществить бартер квартиры на новенькое жилище не только можно, но и достаточно просто.

Правда, если заниматься этим самостоятельно, без помощи риелторских компаний, то можно потратить существенно больше времени, чем нужно.

Закон разрешает гражданам осуществлять обмен недвижимостью. Об этом говорит и Гражданский кодекс, в статье 567 которого рассказывается о контракте мены, который применим к данной ситуации, и Жилищный кодекс, который разрешает бартер жилья по договору социального найма.

Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Конечно, бартер старой квартиры на новое жилище, таит в себе ряд нюансов и особенностей. Придется столкнуться с куда большими сложностями, нежели чем при бартере равноценной недвижимости.

И, тем не менее, это единственный быстрый и доступный способ существенно улучшить свои жилищные условия. Ну что же, познакомимся с основными способами обмена жилыми помещениями.

Узнайте на нашем сайте о способах бартера приватизированной и муниципальной квартир, а также о том, как осуществляется размен жилища через суд и о том, как правильно оформить обмен апартаментов с доплатой.

Способы

Сегодня рынок недвижимости успешно развивается.

Обилие риелторских агентств говорит о том, что ежедневно тысячи людей решают свои жилищные вопросы, а это значит, что и вам, возможно, повезет быстро решить свои проблемы.

Итак, есть желание сменить свои старые апартаменты на новые.

Мы можем предложить вашему вниманию ряд проверенных и часто используемых надежных способов, которые и помогут в вашем деле.

О том, как обменять комнату в общежитии или коммуналке, а также двухкомнатную и трехкомнатные апартаменты, можно узнать из наших статей.

Самостоятельный

Не секрет, что за свои услуги риелторы берут вознаграждение. И в зависимости от компании, в которую можно обратиться, оно может варьироваться от допустимых сумм и до совершенно заоблачных.

Для того, чтобы сэкономить на сделке по бартеру (помните о том, что также вы платите налог), можно самостоятельно попробовать решить свою проблему. Для этого необходимо выставить свое жилище на продажу и упомянуть, что бартер на жилье в новостройке возможен.

Кроме того, начните обзвон по объявлениям, связанным с продажей апартаментов в новых домах. Возможно, кого-то заинтересует ваш вариант. Конечно, времени будет потрачено на сделку существенно больше, зато немного сэкономите.

Узнайте на нашем сайте о том, как совершить междугородний обмен, обмен ипотечной квартиры, а также о том, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок.

Трейд – ин

Всем нам знакома система трейд-ин из сферы автомобильного бизнеса. Но мало кто знает, что и в сфере недвижимости возможно подобное. Способ бартера апартаментов через трейд-ин состоит в следующем.

Вы привлекаете третье лицо – фирму, которая покупает интересующее вас жилище в новостройке под залог вашей квартиры.

Далее, дается время на продажу собственного жилья.

Зная, что жилище вашей мечты приобретено, спокойно продаете свою недвижимость.

При получении средств, надо просто осуществить куплю-продажу с посредником, оставляя ему вознаграждение в сумме, установленной договором.

После завершения всей этой процедуры, вы становитесь полноправным владельцем желаемой недвижимости при этом, продав свое жилье.

У застройщика

Если есть желание купить квартиру в только что сданной новостройке или же, даже на этапе строительства, то необходимо обратиться к застройщику.

Предложите фирме, построивший дом, совершить бартер жилища на новостройку. Представитель фирмы застройщика должен оценить состояние вашего жилья, после чего, расскажет об условиях бартера.

Если они приемлемы для вас, вы подписываете соглашение мены с юридическим лицом. После подписания, застройщик получает ваше жилье, а вы — новые апартаменты.

Обращение к риелтору

Если не хочется самостоятельно вникать в процесс обмена квартир, вы слишком заняты и не имеете времени, то можете обратиться в риелторскую контору. Ваше жилище оценят и предложат варианты по бартеру.

Кроме того, некоторые риелторские компании, если посчитают такое вложение выгодным, могут самостоятельно приобрести апартаменты на свои средства, так вы получите не только вариант новостройки для покупки, но и деньги за свою недвижимость.

Какой из способов выбрать – решать только вам исходя из сложившихся обстоятельств, а пока – мы поговорим о нюансах.

Для того, чтобы сделка по обмену старого жилья на новое прошла должным образом, нужно соблюсти ряд нюансов.

Поговорим о них подробнее в пунктах ниже.

С чего начать?

Для того, чтобы ваше жилище было привлекательно для купли-продажи, а также, чтобы немного поднялось в рыночной стоимости, нужно произвести подготовительные действия.

Выпишите из квартиры всех лишних жильцов, тем самым, сняв с нее обременение. Заплатите за коммунальные услуги, если имеются задолженности. Кроме того, получите разрешение на продажу от остальных собственников и супругов, если таковые имеются.

Только после этих действий можно самостоятельно выставлять жилье на продажу, или же обращаться к риелтору.

Куда обратиться?

Контракт мены или купли продажи, в зависимости от способа обмена, оформляется двумя сторонами контракта. Отлично, если это сделано в присутствии нотариуса и соответствующим образом зафиксировано в реестре. Так будет спокойнее и легче доказать свою правоту в случае, если во время совершения сделки вы нарветесь на мошенников.

Какие документы необходимы?

Для того, чтобы осуществить бартер старого жилья на новостройку, две стороны договора предоставляют следующие документы:

  • документ, который свидетельствует о паве собственности;
  • копии паспортов и оригинал;
  • разрешения от собственников на продажу;
  • разрешение от супругов на продажу;
  • техническая документация;
  • свидетельство об оплате пошлины (налога);
  • выписка из домовой книги;
  • справка из БТИ;
  • договор, подписанный в двухстороннем порядке.

С каждого документа снимается копия.

Документы от сторон соединяются воедино и подаются в отделение Федерального государственного реестра. В этой службе бумаги тщательно изучаются на предмет соответствия действительности и если к собственникам — сторонам договора нет вопросов – выдается свидетельство о праве собственности и той и другой стороне.

Сроки и стоимость

Оформляется право собственности на новую недвижимость в течение одной недели. Поторопить процесс – нельзя. А вот продлиться он может, если одной из сторон не будет исправлена ошибка в предоставленных документах, в случае ее обнаружения.

Налоговый кодекс предполагает отчисление в размере 13 процентов от сделки в пользу государства. Для нерезидентов нашей страны эта цифра составляет 20 процентов.

Налог оплачивается до подачи документов в службу Росреестра, об этом действии сохраняется справка или квитанция.

Без доплаты денежных средств в счет государственного бюджета, вашу сделку не могут зарегистрировать официально.

Отказ в оформлении обмена старой квартиры на новостройку – явление достаточно частое.

Самые распространенные причины, по которым возникает подобная ситуация это:

  • неоплата налога;
  • не предоставление каких либо документов;
  • отсутствие согласия от собственников;
  • отсутствие согласия от супруга;
  • отсутствие копий.

Меньшее на большее

Обменивая небольшое жилье в старом доме на новое, метражом больше, часто встает вопрос о доплате (читайте о контракте мены с доплатой).

В этом случае собственники уже не могут заключить контракт мены. Им необходимо в двухстороннем порядке оформить договор купли-продажи.

А стороне, которая должна осуществить доплату просто отдать разницу, прежде чем пройти оформление бумаг в Росреестре.

Большее на меньшее

Обменивая большее метражом апартаменты на меньшее, можно также потребовать доплату. В этой ситуации также заполняется договор купли-продажи.

Другие особенности и сложности

Основная сложность состоит в том, что старое жилье оценивается несколько дешевле, чем новое. Обращаясь в риелторскую компанию, помните, что там могут предложить стоимость жилья не выше 80 процентов от его рыночной стоимости.

Если вы готовы пожертвовать такой суммой ради экономии времени – будьте готовы к подобному развитию событию.

Если же дороги средства, то намного выгоднее обратиться напрямую к застройщику или попробовать реализовать апартаменты самостоятельно.

Обмен квартир – уже не новшество на нашем рынке недвижимости и все же, многие граждане до сих пор с опаской относятся к подобной процедуре. Изучив все нюансы, можно с уверенностью сказать, что в бартере нет ничего сложного. Удачи вам в ваших сделках.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/obmen/varianty-razmena/na-novuyu.html

Новая квартира взамен старой: услуга trade-in в новостройках Москвы

Старое жилье на новое

Услуга trade-in, позволяющая продать свою машину салону в счет покупки новой, вот уже много лет активно используется на автомобильном рынке.

Рынок недвижимости ничем не хуже, поэтому в линейке строительных и риэлторских компаний Московского региона такая опция теперь тоже встречается.

 Портал Новострой-М выяснил, как быстро и легко реализовать квартиру на «вторичке» и переехать в новостройку.

От автомобилей к новостройкам

На автомобильном рынке суть услуги trade-in заключается в следующем: клиент приходит в салон, выбирает понравившуюся модель, затем продает свою машину салону с дисконтом 20-30%, вносит недостающую сумму и уезжает на новом авто. Салону продать старый автомобиль клиента не составляет труда – спрос на этом рынке всегда есть, бюджет покупки небольшой. Так что схема действительно рабочая.

После кризиса 2008-2009 гг. перед девелоперами стояла задача вернуть покупателей на рынок, и одним из инструментов продаж стала услуга trade-in.

Покупатели могли прийти в строительную компанию, выбрать квартиру в новостройке, продать застройщику свое жилье, а на вырученные деньги купить новое. Ничего подобного раньше никто на рынке недвижимости не предлагал.

Развитию trade-in способствовал застой «вторички» – квартиры экспонировались по полгода и дольше. «Услуга trade-in появилась на рынке в кризис 2008-2009 гг.

, когда стагнация на вторичном рынке не позволяла большой доле реальных покупателей купить новостройку из-за невозможности продать существующее жилье – тогда все сделки на рынке остановились за несколько недель, и не было не просто сделок – не было даже обращений», – говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

По данным «Химки Групп», от 20 до 60% сделок на первичном рынке (в зависимости о ситуации на рынке и класса недвижимости) осуществляются благодаря продаже квартир на вторичном.

Соответственно, потеря таких клиентов может негативно отразиться на деятельности строительной компании.

Так что выкуп квартиры у покупателей – это вовсе не альтруизм со стороны девелоперов, а, наоборот, желание заработать.

ЖК «Дом на Нагатинской»

Дмитрий Котровский отмечает, что хоть услуга trade-in фактически калькирована с авторынка, разница состоит в том, что, при продаже автомобиля ради покупки новейшей модели собственник психологически проще соглашается на дисконт – старая модель уже неинтересна, если обновилась линейка моделей у автопроизводителя. «У «производителей жилья» нет понятия «старого» и «нового» модельного ряда, квартиры морально устаревают гораздо дольше, чем автомобили и не теряют в цене каждый год из-за этого устаревания и амортизации, а, напротив, растут», – говорит Котровский.

В классическом понимании услуга trade-in, когда девелопер выкупает квартиру у клиента, встречается не так часто. На то есть несколько причин. Во-первых, далеко не все собственники готовы продать свою квартиру с большим дисконтом.

Во-вторых, далеко не всем девелоперам интересно иметь дело со «вторичкой».

«У компании на балансе появляется сложный актив, который надо еще суметь продать в условиях стагнации вторичного рынка», – пояснил Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.

По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, безусловное преимущество такой схемы для покупателя – это срочность выкупа и высвобождение денег, плюс собственник получает возможность избежать волокиты с оформлением всех необходимых бумаг.

К минусам для клиента относится тот факт, что квартира у него выкупается не по рыночной стоимости, а с определенным дисконтом, в зависимости от конкретной ситуации, характеристик.

Но для trade-in это принцип работы услуги – в обмен на срочность и возможность быстро воспользоваться высвободившимися деньгами.

Чтобы застройщик выкупил квартиру, она должна полностью находиться в собственности одного человека, то есть сделки с долями квартир здесь не рассматриваются, как и с комнатами в коммуналках и общежитиях.

В зависимости от условий каждого конкретного застройщика под услугу trade-in попадают не все квартиры Московского региона.

Кто-то работает исключительно в пределах МКАД, кто-то только в конкретных городах Подмосковья и т.д.

«Новостроечный» trade-in

Большинство девелоперов и риэлторов несколько доработали услугу trade-in, в частности, они предлагают своим клиентам помощь в продаже старого жилья, а взамен клиент вкладывает вырученные деньги в проект компании. В данном случае компания выступает в качестве риэлтора либо прибегает к помощи риэлторов-партнеров.

«Ни застройщик, ни риэлторское агентство не забирают квартиру собственника в обмен на новое жилье, клиенту помогают осуществить две сделки, – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. – Застройщику просто не выгодно выкупать квартиры и брать тем самым себе на баланс еще один объект со всеми издержками по его дальнейшей перепродаже и налогами.

Застройщик заинтересован только в продаже своего объекта, дополнительные обременения ему не нужны».

Очевидно, что данная услуга облегчает жизнь покупателям, у которых нет возможности взять ипотечный кредит на всю недостающую сумму для покупки новой квартиры или для покупателей, которые имеют какую-то часть накоплений и «старую» недвижимость.

«При грамотных предпродажных мероприятиях в среднем за 1,5-2 месяца можно провести сделку с имеющимся жильем клиента и получить необходимые денежные средства для оплаты новостройки», –говорит Нина Кузнецова, учредитель агентства недвижимости Urban Realty.

Важнейшим плюсом услуги trade-in является то, что клиент бронирует и фиксирует стоимость покупаемой квартиры до момента реализации собственного жилья. Таким образом, он застрахован от повышения стоимости предложения в новостройке. В условиях, когда цены на жилье меняются каждый месяц, это позволяет планировать расходы на покупку.

ЖК «Вершинино»

Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции Монэ», рассказала, что как правило при продаже имеющегося у клиента жилья оговариваются две цены: «быстрая продажа» и «желаемая стоимость». Первый вариант невыгоден для клиента, второй подразумевает длительное ожидание, учитывая скорость продажи квартир на вторичном рынке.

Чаще всего клиент соглашается подождать. В этом случае возможна манипуляция со стороны застройщика: чтобы закрыть сделку, он может подталкивать клиента продать свое жилье быстрее, по более низкой цене, мотивируя тем, что предложение компании востребовано на рынке и за новой квартирой выстроилась очередь.

В конечном итоге, на период, пока жилье не будет продано, клиент вынужден воспользоваться рассрочкой или ипотекой.

Кстати, при покупке квартиры в новостройке с помощью услуги trade-in можно воспользоваться ипотекой с господдержкой. Главное, чтобы заемщик и приобретаемая недвижимость соответствовали требованиям банка и государственной программы субсидирования. Об условиях покупки квартиры в кредит лучше договариваться напрямую с банком.

Предложение

Услугу trade-in сегодня предоставляют компании: «МИЭЛЬ-Новостройки», «НДВ-Недвижимость», Est-a-Tet, AFI Development, Rose Group, «Галс-Девелопмент», ФСК «Лидер».

Чтобы получить данную услугу в ЖК «Одинбург» от AFI Development, покупатель может обратиться к менеджерам в офисе продаж и забронировать понравившуюся квартиру. Вслед за этим специалисты компании «БЕСТ-Недвижимость» оценят имеющуюся у клиента квартиру и определят гарантированный срок продажи.

В проекте Микрогород «В лесу» от Rose Group услуга trade-in оказывается на платной основе, и стоимость обычно составляет 2% от цены приобретаемого жилья. Сначала покупатель, принявший решение использовать старую квартиру в зачет нового дома, выбирает понравившуюся квартиру. Выбранная квартира бронируется, стоимость на нее фиксируется на определенный срок, обычно на 2 месяца.

Затем с застройщиком заключается договор оказания услуг на реализацию недвижимости, после чего начинается активная кампания по продаже старой квартиры. «Мы имеем примеры, когда владельцы квартир в I очереди использовали услугу trade-in для покупки жилья большей площади и улучшенной планировки, но уже во II очереди», – говорит Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group.

В ФСК «Лидер» услуга trade-in появилась летом 2015 года. Чтобы воспользоваться ею, необходимо определиться с параметрами новой квартиры, которую клиент планирует приобрести, и обратиться в агентство недвижимости «Лидер».

В отделе новостроек менеджеры помогут подобрать квартиру с учетом всех пожеланий в одном из проектов, которые компания реализуем либо в Москве, либо в области (UP-кварталы «Сколковский» и «Новое Тушино», микрорайон «Новое Измайлово», ЖК «Новое Измайлово-2», дом «Дыхание»).

А в отделе вторичной недвижимости специалисты проведут оценку уже имеющейся квартиры и, в зависимости от пожеланий клиента, вариантов дальнейших действий может быть два.

Компания может либо выкупить квартиру в счет оплаты новой, это собственно и есть trade-in, либо заключить договор на ее реализацию.

При последнем варианте клиент может либо забронировать квартиру в проекте на срок до 90 дней, либо приобрести квартиру на условиях предоставления беспроцентной рассрочки с возможностью погашения рассрочки денежными средствами от продажи квартиры.

МФК «Водный»

«Вы выбираете квартиру в одном из жилых комплексов нашей компании, – говорит Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент», – мы проводим оценку имеющейся у вас недвижимости и занимаемся ее реализацией, на все это время выбранная вами квартира забронирована и цена на нее зафиксирована. После реализации имеющегося жилья вы оплачиваете новую квартиру, при этом все процессы осуществляет наш отдел продаж, что позволяет избежать переплат».

Чтобы обе сделки прошли максимально отлажено, специалисты советуют проводить их в рамках одной компании, где два специалиста разных секторов рынка, первичного и вторичного, помогут быстро провести обе операции и контролировать весь процесс.

Что дальше?

Сегодня на вторичном рынке без помощи профессионалов очень сложно реализовать свою квартиру, чтобы улучшить с помощью полученных от ее продажи средств свои жилищные условия и купить квартиру в новостройке. Спрос на вторичном рынке упал, а ипотека стала очень дорогая.

Кроме того, на фоне нестабильной экономики в целом сделки откладываются и на первичном рынке, даже несмотря на то, что ипотека с господдержкой как никогда выгодна.

Таким образом, услуга trade-in имеет хорошие перспективы – людям будет проще продать свое старое жилье, чтобы купить новое, при этом им нет необходимости брать большой кредит в банке.

«Trade-in быстро стал популярен, однако, спустя некоторое время, количество сделок, совершаемых по данной схеме, сократилось, – говорит Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон». – Это связано с тем, что выкупленные квартиры на вторичном рынке достаточно сложно реализовать.

В текущей ситуации срок экспозиции вторичных квартир увеличился до полугода. Тем не менее, даже сегодня некоторые застройщики и риэлторские агентства предлагают данную услугу своим клиентам. Я также считаю, что это временные трудности.

В перспективе, поскольку это очень удобный и выгодный для покупателя сервис, trade-in вернет набранные до этого момента обороты и получит новую жизнь».

В «МИЭЛЬ-Новостройки» уже отмечают, что в связи с кризисом востребованность услуги trade-in возросла. В начала 2015 года количество обращений увеличилось в 3 раза. В Est-a-Tet подсчитали, что число альтернативных сделок в целом (продал «вторичку» – купил новостройку) заметно выросло, примерно на 20-25%, из-за того, что денежная масса на руках у покупателей ограничена.

Стоит отметить, что на рынке существует путаница – trade-in также называют взаимозачетом. По мнению руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, эти термины нужно различать.

 Trade-in – обмен на новостройку с выкупом старой квартиры, то есть trade-in в классическом понимании, который пришел из авторынка.

Взаимозачет же, по словам Бариной, – это альтернативная сделка, подразумевающая продажу имеющихся квадратных метров и покупку жилья в новостройке, то есть так называемый адаптированный trade-in, который наиболее распространен сегодня.

В свою очередь в Est-a-Tet считают, что взаимозачет в узком смысле – это когда компания, будь то инвестиционная, риэлторская или девелоперская организация, выкупает у клиента его имеющуюся недвижимость, а вырученные средства идут в счет приобретения новой квартиры. А trade-in – это помощь в реализации жилья на вторичном рынке и последующее проведение сделки по покупке квартире в новостройке.
Дата публикации 07 октября 2015

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/novaya_kvartira_vzamen_staroy

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Старое жилье на новое

Artkot/Depositphotos

Трейд-ин — это не самая популярная, но работающая программа обмена вторичного жилья на новое. Представим ситуацию: у вас есть квартира, которую вы хотите продать, чтобы купить квартиру в новостройке.

Вы начинаете выбирать жилье в строящемся доме, и одна из компаний предлагает схему: мы выкупаем вашу квартиру с дисконтом за срочность, а полученные от продажи деньги покрывают (полностью или частично) стоимость квартиры в новостройке.

Таким образом, вы продаете недвижимость через застройщика, а по итогам сделки получаете документы на квартиру в строящемся доме, которую ему какое-то время надо ждать. Такова суть системы трейд-ин. Но есть нюансы.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва):

— На мой взгляд, самый главный плюс для покупателя — это возможность забронировать и зафиксировать стоимость квартиры в новостройке на время реализации своей квартиры на вторичном рынке.

Фиксация стоимости новостройки до момента реализации собственного жилья — своего рода страховка от повышения цен в проекте, что позволяет четко планировать расходы на покупку.

Также схема трейд-ин выгодна покупателям, не получившим одобрения по ипотеке.

Для агентства же главное преимущество сделки по схеме трейд-ин заключается в том, что после продажи своей квартиры на вторичном рынке клиент приобретает квартиру в новостройке из портфеля агентства. Таким образом, продажи по трейд-ин позволяют нарастить общий объем продаж, в частности в «БЕСТ-Новострой», сделки по этой схеме составляют около 12% от общего объема сделок.

Аналогично дополнительным источником привлечения клиентов является трейд-ин и для застройщиков, готовых работать по этой схеме, — комплексы с наличием такой программы выигрывают за счет лояльного подхода к покупателю, а также более массового охвата потенциальных клиентов.

Иногда проводят параллели между продажей по системе трейд-ин и обычной альтернативной сделкой. На наш взгляд, главный плюс трейд-ин — это выгода и удобство. Во-первых, стоимость забронированной квартиры в новостройке фиксируется на время реализации квартиры клиента. Застройщик не сможет поднять цену, поэтому дополнительные средства искать не придется.

Также отпадает риск, что выбранную квартиру купит кто-то другой. Во-вторых, обе сделки проводятся в режиме «одного окна». Клиенту не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры. Кроме того, комиссия агентства при продаже по трейд-ин ниже, чем при других сделках, так как основную прибыль агентство получает с продажи новостройки.

Большинство клиентов, обращающихся к нам по программе трейд-ин (70 из 100%), продают не единственное жильё, у них есть, где жить, поэтому проблем с переездом на время подготовки объекта к сдаче обычно не возникает.

Как правило, вторичное жилье, которое они продают с целью приобретения новостройки, — это доставшиеся по наследству квартиры, иногда очень просторные и расположенные в хороших локациях.

В нашей практике был даже случай, когда семья продала большую квартиру в центре Москвы и купила сразу три квартиры в новостройках.

Словом, на наш взгляд, минусов в этой системе нет, если не считать минусом дисконт в размере 5–7%, который необходим, чтобы продать вторичную квартиру в короткие сроки. Но наших клиентов это не пугает. Главное, что такая сделка требует минимум наличности.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Евгений Сергеевич Пестов, директор агентства недвижимости «Отдел ПРОдаж» (Новосибирск):

— Ряд плюсов, безусловно, есть, но и минусы не стоит списывать со счетов. Основной — это, пожалуй, потеря в стоимости продаваемого объекта. В разных компаниях она разная, в среднем 7–10% от оценки компанией-застройщиком.

А как вы понимаете, эта оценка может быть сильно ниже реальной цены в рынке, ведь это выгодно в первую очередь самому застройщику.

Кроме того, не все застройщики (а если быть честным до конца, то очень немногие) позволяют жить в квартире, отданной по трейд-ин, до момента сдачи новостройки, а это значит, что собственнику придется жить какое-то время в съемной квартире.

И еще один существенный минус: по системе трейд-ин вы обмениваете готовое жилье на право требования на вновь приобретаемое жилье (не на фактическую собственность). Как ни крути, риски есть — нельзя исключать вероятность того, что покупатель останется без жилья. На мой взгляд, схема покупки в ипотеку намного безопаснее. Вы можете продать свою старую квартиру после сдачи дома, а разницей покрыть ипотеку (частично или полностью).

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» (Санкт-Петербург):

— В Санкт-Петербурге системы трейд-ин нет как таковой. По нашей информации, застройщики не выкупают квартиры, а продают по сниженной цене через свои аффилированные агентства недвижимости. Кроме того, иногда применяются схемы срочной продажи, но в этом случае стоимость объекта снижается на 10–20%.

Такой сценарий абсолютно не выгоден продавцу. Надо понимать, что собственник квартиры так или иначе все равно имеет дело с агентством недвижимости.

Таким образом, нет смысла ограничиваться лишь той риелторской компанией, которую предлагает застройщик.

Кроме того, большинство агентств предлагает квартиры в новостройках по ценам строительных компаний, поэтому выгоднее сначала продать свою старую квартиру, а потом уже купить новую.

По нашему мнению, перспективы у такой системы мало. Любой срочный выкуп предполагает серьезный дисконт. Если же теоретически предположить, что застройщик выкупает объект, то у него появляется необходимость продажи такого лота и, как следствие, возникает серьезная налоговая нагрузка.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet (Москва):

— Агентство, которое занимается продажей новостроек и вторичной недвижимости, делает все возможное, чтобы реализация недвижимости прошла в сроки, необходимые клиенту, — в рамках договора бронирования или действующего договора на приобретение новостройки. Возможный дисконт при этом будет зависеть от рынка (на сегодня он незначительный, не более 5%). Для агентства реализация недвижимости — уже несомненный плюс.

Трейд-ин иногда пытаются сравнить с альтернативной сделкой, но забывают, что альтернативная сделка предполагает приобретение только вторичной недвижимости — с новостройками альтернатива не выстраивается.

Сделка трейд-ин лишь условно попадает под признаки альтернативной — клиент получает деньги и практически одновременно их инвестирует.

Возможная проблема заключается в том, что рост цен на новостройки несопоставим с повышением стоимости вторички, однако, действуя в рамках одного агентства, клиент быстро получает информацию по срокам удорожания объектов, что позволяет гораздо выгоднее провести сделку.

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ (Москва):

— Трейд-ин жилья — услуга не самая распространенная, и даже не все агентства недвижимости предоставляют ее, не говоря уж о застройщиках. Это заведомо сужает потенциальную область поиска новостройки. Кроме того, для обмена подойдет не любая квартира.

Агентство постарается отсеивать только откровенный неликвид (например, однушка без ремонта на первом этаже в ветхом доме престижного района или квартира с очень непрозрачной историей). Но если квартиру нельзя реализовать быстрее, чем за три месяца, даже с хорошей скидкой, то трейд-ин просто не получится.

Смысл системы ведь в быстрой реализации имущества клиента и внесения вырученных средств за новую квартиру.

И еще один важный момент: потеря в стоимости будет ощутимой в любом случае, ведь для быстрой и гарантированной продажи потребуется идти на уступки, в первую очередь в стоимости. Для низколиквидных вариантов это выгодно, а хорошую квартиру по адекватной цене проще продать свободно и потом распоряжаться вырученной суммой.

Наконец, есть риск и для агентства. Трейд-ин не является альтернативной сделкой — технически это отдельно продажа и покупка. Агентства ставят условие: обе сделки должны проходить в один день в одном отделении банка, так как в противном случае недобросовестный клиент может просто отказаться от брони, использовав под предлогом трейд-ин просто возможность быстро продать свою квартиру.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Альтернативная сделка предполагает участие более двух сторон, но это одна сделка, на которой одновременно присутствуют все участники.

Самая простая — трехсторонняя: покупатель квартиры, продавец, обменивающий свою квартиру на альтернативную, и продавец этой самой альтернативной квартиры.

Дело в том, что вторая сторона (продавец, меняющий свою квартиру на альтернативную) даже не видит денег от продажи своего жилья — они сразу идут в зачет покупки новой квартиры.

Трейд-ин, по сути, маркетинговый продукт, услуга, которую легко понять клиенту: если у него есть недвижимость в собственности и желание приобрести квартиру в новостройке, то он может использовать свое жилье для полной или частичной оплаты нового.

Технически же это три шага: резерв квартиры в новостройке, продажа имеющегося жилья и выкуп забронированного.

Все равно сначала нужно продать квартиру клиента, так как агентство и тем более застройщик не будут выкупать ее, ведь придется оформить эту квартиру в собственность на юрлицо, а затем продавать с уплатой НДФЛ.

https://www.youtube.com/watch?v=N1ArwPckW-I

Поэтому при оформлении трейд-ин сначала оценивается квартира клиента и таким образом определяется величина его скидки на новую квартиру при условии продажи старой, затем на достаточно длительный срок (как правило, от месяца) резервируется квартира в новостройке, а агентство продает имеющуюся квартиру. Формально это будет свободная продажа: клиент получает деньги, просто он обязан сразу же подписать ДДУ и внести их на расчетный счет застройщика.

Трейд-ин накладывает ряд ограничений на выбор объекта.

Во-первых, если клиенту понравилась квартира в том или ином жилом комплексе, его может не устроить размер скидки, которую брокерское агентство этого жилого комплекса предложит при условии передачи в трейд-ин его старой квартиры.

Во-вторых, само агентство может не предложить клиенту трейд-ин, если его объект неликвиден и его можно реализовать в течение одного-двух месяцев только со скидкой 30% или более, да и ни один собственник на такое не пойдет.

Но трейд-ин очень выгоден, если вам понравилась редкая квартира в хорошо продающемся проекте: пока вы будете искать покупателя на свое жилье, новое с большой долей вероятности вас не дождется.

А чтобы у застройщика был веский аргумент зарезервировать и без того ликвидную квартиру, он должен быть уверен, что клиент сможет покрыть необходимую сумму.

Гарантом в этом случае выступает недвижимость клиента на продажу.

Не пропустите:

Как обменять квартиру, которая находится под арестом?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Как переехать с Крайнего Севера в Краснодар?

Хочу переехать из Азербайджана в Крым. Как это сделать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/obmen_zhilya_po_treyd_in__stoit_li_s_nim_svyazyvatsya/7994

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.